周某某诉申某某房屋买卖合同纠纷案

案情介绍：

2015年12月13日，周某某与申某某经北京房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，周某某购买申某 某所有的位于北京市昌平区***号房屋一套，房屋成交价为2 090 000元（房款为1 500 000元；附属设施、装饰装修、相 关物品等费用 590 000元），买受人采取自行交割方式付款，买受人于2015年12月13日先支付出卖人定金30 000元，20 16年1月31日前买受人再支付出卖人860 000元。剩余房屋尾款1 200 000元于公积金管理中心支付出卖人。合同签订后，周 某某按照合同约定给付申某某定金及首付款共计890 000元。后在合同履行过程中，双方于2016年7月底口头协商购房款尾款的 给付方式从公积金贷款变更为现金。2016年7月26日，办理了涉案房屋的网签手续。2016年8月22日，中介公司向申某某送达 《催告函》，要求申某某在2016年8月30日前履行合同配合买受人和居间方办理涉案房屋的产权转移等后期手续。2016年8月2 6日，申某某向周某某寄送《解约通知函》要求解除涉案房屋的买卖合同。
周某某委托律师对案件进行代理，最终法院判决合同继续履行，周某某取得房屋并顺利过户。

判决情况：

北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2017）京01民终**11号
上诉人（原审被告、反诉原告）：申某，男，1973年5月5日出生。
委托诉讼代理人：曾某
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周某，男，1980年9月4日出生。
委托诉讼代理人：张云鹏律师。

上诉人申某因与被上诉人周某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初***** *号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事 诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人申某及其委托诉讼代理人曾某，被上诉人周某及 其委托诉讼代理人张云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

申某上诉请求：撤销原判，改判解除申某与周某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，周某向申 某支付违约金24万元。驳回周某一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、剩余购 房款由公积金变为现金支付，关于付款时间双方于2016年8月17日达成一致；2、周某根本没有能力支付剩余120万元。

周某辩称：三方达成付款约定后，上诉人多次拖延办理过户手续，其行为违反了合同约定。

周某向一审法院起诉请求：1、申某履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的义务，协助周某办理贷 款手续及办理北京市某某号房屋所有权过户手续；2、申某支付周某违约金100 000元；3、诉讼费由申某负担。

申某向一审法院反诉请求：1、解除申某与周某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、周某向申 某支付违约金24万元；3、反诉费由周某负担。

一审法院认定事实：2015年12月13日，周某与申某经某某房地产经纪有限公司（以下简称：某某公司）居间签订 《北京市存量房屋买卖合同》约定，周某购买申某所有的位于北京市某某号房屋一套，房屋成交价为2 090 000 元（房款为1 500 000元；附属设施、装饰装修、相关物品等费用 590 000元），买受人采取自行交割方式 付款，买受人于2015年12月13日先支付出卖人定金30 000元，2016年1月31日前买受人再支付出卖人860 000 元。剩余房屋尾款1 200 000元于公积金管理中心支付出卖人。针对违约责任及解除合同条款，双方约定：若1、 出卖人提供的房屋所有权证、原购房合同等相关手续不完整、不真实、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的； 2、该房屋被查封火灾限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同、附件及补充协议约定的 义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5、明确表示或以其行为表明， 不积极配合办理贷款和过户手续的；6、不按约定收取买受人所付房价款的。出卖人构成根本违约，买受人有权以 书面通知的方式解除房屋买卖合同。若1、买受人提供的证件等购买房屋所需的资料不完整、不真实或无效，导致 合同无法继续履行的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同、附件及补充协议约定的义务超过十五日的；4 、隐瞒其不具有购房资格，导致合同无法继续履行的；5、明确表示或以其行为表明，不积极配合办理贷款和过户 手续的。买受人构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。双方在合同中还对其他相关事项 进行了约定。合同签订后，周某按照合同约定给付申某定金及首付款共计890 000元。后在合同履行过程中，双 方于2016年7月底口头协商购房款尾款的给付方式从公积金贷款变更为现金。2016年7月26日，某某公司代周某 、申某办理了涉案房屋的网签手续。2016年8月22日，某某公司向申某送达《催告函》，要求申某在2016年8月 30日前履行合同配合买受人和居间方办理涉案房屋的产权转移等后期手续。2016年8月26日，申某向周某寄送 《解约通知函》要求解除涉案房屋的买卖合同。

在本案审理过程中，针对尾款的给付时间双方存在争议，周某主张尾款的给付时间为双方办理过户登记当日支 付；申某主张尾款的给付时间双方已口头达成一致意思表示，即2016年8月18日前，周某未在该约定的时间付款构 成违约。为证明各自主张，双方均出示2016年8月17日电话录音，内容为“申某：我和我媳妇商量了过户算了，这 个，给你30万我们压力太大，这个影响我正常生活，这个。周某：那怎么弄啊，还是商量不来？申某：你明天吧 ，你今天或明天你把钱打给我，周五以前就把户过完了，我看了小产权房八九十万，就没有贷款了。周某：啊，行 行。完了之后就过户是吧？申某：对，对。周某：完了我跟唐某说一声，让她约时间是吧？申某：周五以前吧，周 五以前把事办完行吧。……” 2016年8月20日，某某公司工作人员唐某与申某沟通办理过户时间，申某以工作原因 拒绝了唐某要求2016年8月23日办理过户的要求。

周某在本案审理过程中申请证人唐某出庭作证，唐某作证称，针对过户和尾款的给付时间，以其通知买卖双方办理过 户日期为准，买受人在办理当日首先缴纳各自税费，并在缴纳完毕后通过转账方式将购房尾款支付出卖人，出卖 人协助买受人办理房屋过户登记手续。

另查，申某于2016年7月取得涉案房屋房产证。2016年8月16日，申某与周某通过电话沟通解除涉案房屋买卖合同事宜 ，申某要给付周某20万元违约金以解除买卖合同，周某要求给付33万元违约金可以协商解除合同。双方因违约金的具 体数额未达成一致意见。

一审法院认为：周某与申某签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且未违反相 关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，双方认可变更尾款的给付方式 为现金，对此法院不持异议。

双方的争议焦点为：一、针对购房尾款的给付时间双方是否形成了一致的意思表示；二、申某以周某未于2016年8月1 8日前支付购房尾款构成违约，行使合同解除权的条件是否成就。结合周某、申某所出示的证据，法院认为，针对购房款尾 款双方未形成一致的意思表示，申某无权以周某未于2016年8月18日前支付购房尾款要求解除合同。具体理由如下：合同 解除权分约定解除权和法定解除权，约定解除权是基于双方当事人的约定，约定解除合同的条件成立时，解除权人可以解 除合同。法定解除权是由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。

本案中，从约定解除权的角度出发：首先，根据双方《存量房屋买卖合同》中约定的出卖人可以解除合同的条款看，周某作 为买受人并无约定的违约事项；其次，根据双方所提交的录音显示，虽双方口头约定变更了购房尾款的给付方式，但对购房 尾款的具体给付时间以及未按期给付的法律后果双方并未明确约定，在无约定解除合同条件的情况下，申某无权主张解除合 同。从法定解除权的角度出发：根据我国合同法对法定解除权的规定看，因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的，一方 当事人可以行使合同解除权。债务人无正当理由，若对于未约定履行期限，在债权人催告后仍未履行的，债权人便可享有合 同解除权。本案中，双方在变更购房尾款的给付方式后，并未明确约定购房尾款的给付期限，虽申某在电话录音中提到要求 周某在2016年8月18日前付款，但电话中提到的付款并未明确内容，从之后居间人唐某与申某的电话录音中亦可以反映针对 购房尾款的给付时间，出卖人、买受人及居间人并未形成一致的意思表示，在此情况下，法院无法确定买卖双方约定了履行 期限，如申某行使法定解除权，应当对周某进行催告，经催告后如若周某仍未履行给付购房尾款的义务，申某便可享有法定 合同解除权。但从本案申某所出示的证据看，申某并未对周某进行过催告，故申某行使法定合同解除权的条件未成就。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周某已按照合同约定向申某支付购房首付款，经法院审查，双方经资格 核验并办理了网签手续，本案房屋买卖合同具备继续履行的条件，且周某同意按照双方协商变更后的购房尾款的支付方式付 款，故对于周某要求继续履行双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持。关于周某要求申某支付 违约金及律师费一节，在合同具备继续履行条件的情况下，周某主张申某支付违约金及因诉讼所产生的律师费等诉讼请求， 没有法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判 决：一、申某在周某依二〇一五年十二月十三日双方签订的《北京市商品房存量合同》、《补充协议》及口头协商变更后约 定支付剩余购房款一百二十万元时，交付北京市某某号房屋并协助周某办理房屋过户登记手续。二、驳回周某的其他诉讼请 求。三、驳回申某的反诉请求。

本院对一审查明的事实予以确认。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、转账记录、房产证复印件、购 房发票复印件、微信沟通记录、电话录音、催告函、解除通知函、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。二审中，当事人没有提交新证据。

本院认为，周某与申某签订的《北京存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。申某称由于周某不支付房款，其依据《补充协议》 违约责任部分享有解除权，其于2016年8月26日向周某发出解除通知，故双方合同解除。但根据双方录音情况，双方对于支付尾款的时间双 方于2016年8月17日约定为2016年8月19日，2016年8月18日电话中又对付款时间进行了推后， 2016年8月23日申某以工作原因拒绝了 办理过户的要求。后双方对于付款时间未再进行协商确定，因此双方对付款时间没有最终确定，申某称周某根本违约，没有事实依据，其于 2016年8月26日发出解除通知不发生解除合同的效力。周某起诉要求继续履行合同，具有事实及法律依据，本院予以支持。由于双方已经产 生争议，一审法院判决由双方协商确定付款日期，不合实际，本院对履行时间予以确定。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初*****号民事判决第二项、第三项；
二、变更北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初*****号民事判决第一项为：周某于本判决生效后十日内支付申某剩余购房款一百二十万元，申某于周某支付完毕购房款当日交付北京市某某号房屋并协助周某办理房屋过户登记手续。
二审案件受理费4900元，由申某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　王*刚
审　　判　　员　　　王*红
审　　判　　员　　　赵　*

二○一七年四月十七日

书　　记　　员　　　李　*